鲁楼观察｜土拍大热，青岛即墨能否再启楼市阳春？

即墨，也曾一度成为过青岛楼市的“掌上明珠”。2018年左右的时候，即墨的成交量曾一度位居全市前列，房价也短期内一路走高。

而随着全国“房住不炒”的大方向敲定，以及后来当地一系列热点的逐渐降温，即墨的楼市也趋于冷静。自2019年以来，即墨的成交量开始逐渐不敌城阳、西海岸等近郊城区。

然而进入2020年，即墨楼市似乎又迎来一些转机。自2020年开年至今不到半年的时间里，龙湖、荣盛、华侨城、万达等一众头部房企在此间集中出手，瓜分240万方土地，总斥资近120亿元。而这些头部房企的入驻，或将给即墨一年多来来低迷的楼市带来一些生机。

5个月卖地近500万方

据锐理数据统计，截至5月31日，即墨上半年共出让成功67宗地块，出让净用地面积高达240万㎡，可开发体量493万㎡，成交总金额高达119亿。龙湖、荣盛、中粮、港中旅华侨城、青特、城建、旭辉银盛泰、青铁、国信、中铁、和达、万科、万达等知名房企在这里先后摘地。

其中，以龙湖在此间出手最为密集。在开年至今5个月的时间里，龙湖在即墨区曾连续4次出手，共摘得10宗共计36万方土地，可开发体量约84万㎡，斥资近20亿元；其次为旭辉银盛泰，在即墨先后出手2次拿下6宗共计17万方土地，可开发体量约为38万㎡，竞得总价达9.07亿元。

从区域上看，在前五个月即墨出让的土地中，蓝谷片区和主城区域的土地出让最多，例如上文提到的龙湖和旭辉银盛泰所竞得的地块大多位于即墨主城，蓝谷地段则多被青岛蓝谷管理局平台公司竞得；汽车产业新城附近地块则主要被华侨城等企业瓜分；另外灵山镇等热门区域也均有地块涉及。

“失宠”的即墨

据青岛5月新房成交数据，即墨区上月共销售商品房973套共计10.52万平，合计约13.45亿元，销售面积及销售金额仅分别位于全市各区域排名的第五和第六名。

但在2018年左右的时候，即墨曾一度连续多月“霸榜”青岛各区域成交排行。

大约在2018年到2019年年初期间，在青岛上合峰会、撤市划区等一系列因素的影响下，即墨曾迎来过一波楼市成交的超级“阳春”，房价短期内大幅上涨，甚至一度达到了一“房”难求的地步。

特别是在2018年上半年，即墨楼市迎来历史性成交高峰。青岛网上房地产发布的统计数据显示，2018年上半年，即墨区共成交新房12009套共计约135.23万平，以上两项数据均在全市所有城区中排名第二，仅次于西海岸新区。

2019年的即墨也表现不俗，据青岛网上房地产数据，2019年即墨区全年新房成交23645套，成交面积2685249.42㎡，位居全市第二，占比全市总成交量的16%。

而如今即墨的“后继无力”，细究起来或许有定位、区位、交通以及配套落后等一系列原因。

上扬市场背后的诸多问题

首先是定位。目前即墨的定位相对较多，东部有主打海洋经济的蓝色硅谷，中部有文化底蕴浓厚的通济，而西部地区则主要以服装和小商品产业为主。一个小小的区级职能里内容纳了过多的“代名词”，反倒可能损伤了整个区域长期的协同发展和一致性。

其次是区位。即墨地处青岛东北部，除了相对发展较快的崂山区，所接壤的其他地区如城阳、平度、烟台，都发展相对迟缓。即使目前有蓝色硅谷这样的相对高定位的规划，却也很难撬动总面积达1780平方千米的整个即墨区。

最后是交通，这是最直接也是最现实的因素。虽然目前即墨区有地铁11号线，还有滨海大道和青银、青威、龙青高速，但是除了城阳崂山这些接壤城区以外，从青岛其他主城区到即墨的路途仍很曲折漫长，更罔论西海岸新区乃至更远的地方。因此这些也会成为置业者放弃即墨的一大重要原因。

另外，近年来很多轰动一时的配套也无疾而终。例如华西医院，2017年12月16日即墨区政府曾与四川大学在青岛府新大厦签署合作框架协议，宣布将共建即墨东部医疗中心，一时间这家“华西医院”也成为是该区域里楼盘的宣传重点。

但据即墨政务网最新消息，经区卫计局落实，目前东部医疗中心具体运作事宜由即墨区人民医院参与，正在进行中。这样意味着华西医院“告黄”。

还有青岛二中蓝谷分校。2018年3月24日，青岛二中蓝谷学校在蓝谷奠基。根据规划，学校规模设初中24个班，高中24个班，国际部10个班，均实行小班化教学。预计2019年秋投入使用。若学校建成，还将在实验室建设和课程设置等方面突出海洋特色。若学校建成，这也是青岛二中第一次迈出青岛市区，在郊区设立分校。

但是在2018年12月时，青岛市教育局在做客《民生在线》栏目时提及此时，则表示受青岛二中因素制约，学校建设事宜搁置。

优势利好也要形成“向心力”

在今年目前为止的青岛土拍市场里，即墨是当之无愧的“香饽饽”。在今年4、5月份，即墨都是当月青岛各区域土拍成交总面积和总金额的冠军。两个月的时间里，万科、龙湖、万达、华侨城、旭辉银盛泰、中梁等一众头部房企在此跑马圈地，总成交面积达223.46万平，总成交金额达23.05亿元。

可见对于嗅觉灵敏的开发商们，即墨仍是一块青岛楼市必争之地。

近年来即墨是有很多利好落地的：从撤市划区，到地铁11号线通车，再到汽车产业新城、国际商贸城、青岛国际陆港、海洋新兴产业引领区、滨海生态科技新城等一系列现代产业的崛起，而且近期还有综合保税区等一系列全新定位，让即墨拥有了新身份的加持。

而从楼市角度看，近年来大量实力房企挺进即墨，恒大、绿城、融创、鲁信、海信、天泰等一一系列新盘崛起。而据了解6月份即墨也将有约5盘入市，例如包括金茂智慧国际城将加推高层；中南樾府将首开洋房和小高层；海信盟旺世家二期将首开高层、小高层；中冶德贤公馆将首开小高层；龙湖天奕将首开大户型高层产品等。

但需要注意的是，楼市发展的持续发力，必须要区域定位、规划、配套等一系列因素的协同发展。纵使上文提到的每一项利好都各自实力强劲，但如果不能达到整体的目标统一、相互促进，则即墨楼市将可能再次经历这些年来的“起起落落”。比较理想的状态，是未来即墨区的诸多利好能够有一个相对宏观的方向指导，从而形成一股“向心力”，擎动整个区域的成长。