鲁商学府：低密洋房之星能否闪耀即墨核心区？

2017年6月20日，鲁商置业完成了对即墨区中航绿城理想城的收购，获得百合花园南北两侧蓝庭和丽园两地块开发建设权。鲁商将南侧地块打造为鲁商中央公馆，北侧则成为今天的鲁商学府。

算起来，鲁商学府项目是鲁商发展在即墨落子的第四个项目，除了鲁商中央公馆，此前鲁商还曾在即墨打造有银座动感世代和鲁商一山一墅两大项目。那个这个落子创智新区的鲁商即墨第四子，其状况究竟如何？

品牌：山东唯一上市房企

作为山东省唯一一家上市房地产企业，鲁商发展在山东省本土房企中可谓是龙头级别。

从地域上看，目前鲁商集团不仅在省内的临沂、青岛、济宁、菏泽、泰安、潍坊、烟台、济南有项目在建，还在哈尔滨、上海、重庆等地进行了一定程度的布局。作为山东省唯一的上市房企，鲁商已经初步踏入了全国级房企的行列，并且财报数据上看，房地产销售在集团营收中的占比在短期内仍会保持较大比例。

借力自有的医疗产业优势，近年来鲁商以“地产+”为切入点，也在着手布局自己的康养地产板块，例如去年6月27日在即墨蓝谷摘得的9总总计408亩土地中，有4宗医疗用地将成为齐鲁医院建设用地。但是从集团性质上，鲁商仍不断强调自己的主业是健康、医疗而并非房地产。这种业务构造有利有弊，优秀的医疗主业能给鲁商的房地产板块带来强势的背后支持，但这样的鲁商与很多专业房地产公司相比就在专业度上略显弱势。

今年鲁商的拿地速度放缓，仅在烟台市成功摘地一宗。但此前在2019年，鲁商曾在山东省内全年摘地21幅，涉及济南、青岛、临沂三市，分别为济南4幅、青岛16幅、临沂1幅。其中，除了位于青岛即墨蓝谷的9幅共计27万方土地，其他三次摘地都是鲁商通过与头部房企联手共同摘得的。

项目特点：创智新区稀缺洋房产品

鲁商学府位于创智新区核心区，长广路山师实验学校东，建筑面积100-104㎡，均价10000左右，建筑密度约19%，绿地率约30%，相比一期、二期是一个升级版的低密度、高绿化的高品质改善社区，项目规划了10栋11层的小高层，23栋6-8层的洋房。

区位情况

鲁商学府位于新区市政旁创智核心区域。2012年，即墨政府做出“疏老城、建新城、连滨海、融青岛”的战略调整，着力打造“城市发展新中心、城市中央商务区、现代服务业聚集区、高端生态居住区”的城市核心新区，创智新区应时而出，开启打破即墨西旧东新格局的城市发展复兴之路。

目前即墨区政府及其大部分政府职能都已经搬迁至创智新区，这里未来必然将替代西部老城区，成为即墨的新政治中心，发展轨迹是可循的。但作为新城区，其整体配套的完备成熟尚需时日，而且鲁商学府位于创智新区的几乎最东北角，几乎是创智新区和蓝谷的接壤之地，或许相对较难以充分享受到整个片区所带来的红利。

教育配套

据项目介绍，项目与山师实验学校仅一路之隔，另配套有5000平米社区幼儿园。即墨实验学校（山东师范大学即墨实验学校）是一所九年一贯制学校，有小学部和初中部。但值得注意的是，受即墨区整体教育发展水平影响，项目附近暂无高中。

周边交通

据项目介绍，从项目出发15分钟即达蓝谷及即墨老城，M16、M11换乘通达青岛。另外周边有16路、19路、4路、34路公交车。据实地探访，项目最近的公交站在即墨实验学校（山东师范大学即墨实验学校），距离该站约需步行不到1km；但是距离地铁较远；项目整体处于创智新区最东北角，西部尚为大片荒地，步行出行较为困难。

周边商超

据项目介绍，项目周边配套商业包括大悦城、居然之家、项目自建商业中心等。但据实地踩盘情况可知，目前项目周边商业布局较少，南侧约1km范围内有满和广场，但是建设和招商情况暂时并非特别理想；同时项目自建的商业中心规划地目前还是项目及其东侧地块，目前尚未动工。

周边医疗

项目南侧4公里左右在建东部医疗中心，楼体基本建造完毕但尚未投入使用。

即墨东部医疗中心一直以来备受关注。据了解，即墨东部医疗中心将打造高端医疗服务。目前，医院主体已经完工，总建筑面积达26万平方米。

去年8月份，青岛市卫生健康委员会主任隋振华曾在访谈时透露，即墨东部医疗中心与韩国延世大学医学院Severance医院合作，计划设置30个科室，引进先进医疗技术、高端医疗人才、先进管理理念。

根据即墨区经济开发区管理委员会的最新消息，目前东部医疗卫生中心与韩国延世大学医学院Severance医院正在就合作细节问题进行深入洽谈，详细信息将在正式确定后对外统一发布。

经典户型赏析：

竞争力分析

相对于南侧精装交付的鲁商中央公馆，鲁商学府是鲁商后期争取到的一块毛坯交付项目，而且或许因为项目前排紧邻高架桥的缘故，所以定价相对较低，均价只有约10600元/平，对于创智新区乃至整个即墨区而言都是当下的价格谷地。当然，这个价格收到地段和环境的制约很大，只能是算比较特殊的一批房源，并不能代表这个该区域的楼市。而且该项目后期大概率还是会采取精装交付的形式。

与项目沟通时了解到，项目目前主打的是距离学校较近，以及6纵6横交通网优势，但是附近公共交通的距离以及教育医疗设施的建设有一定的滞后性，可能仍需要一定时间来观察其是否能够形成一定的规模。

从竞品角度来看，鲁商学府的竞品布局东至壮武路，西至青龙高速，基本呈南北带状分布。该范围内聚集了华发四季、苏荷、海信盟旺世家、中粮祥云小镇、和达熙园等项目。但鲁商学府是周边唯一一个低密洋房项目，从产品定位上看基本没有竞品，而且目前放出的房源都是定价较低的毛坯房，一万元左右的均价在周边的苏荷、华发四季、海信盟旺世家、中粮祥云小镇等一众项目中具有很强的价格优势。

但如果项目后期改推精装房的话，这种优势就会消减。而且项目东侧只有一路之隔的和达熙园项目目前尚未公示具体规划，如果届时和达熙园也主打低密改善，则将和鲁商学府形成强有力的竞争。在精装房已经不讨喜的情况下，或许届时谁能给出更优惠的价格，谁才就可能抢占到创智新区改善市场的更大份额。