十余家楼盘扎堆上市 即墨西片区上演“抢客之战”

撤市划区后,加上不限购,即墨楼市最近几年较为火爆,但购房者大都对创智新区和蓝谷片区比较热衷,即墨老城区和西片区反而有些冷清。从去年下半年开始,一直不太引人注意的即墨西片区突然热闹了起来,龙湖、中南、万达等大鳄相继拿地落子,打破了房源短缺的局面。细数一下,整个即墨西目前在售和待售的楼盘加起来有十几个。大批房源扎堆入市,加上价格比即墨其他片区高出一大截,即墨西片区各楼盘的销售压力如何?近日记者对这一片区进行了探访。

大鳄争相拿地，新盘扎堆上市

即墨服装批发市场、即墨小商品新城、即墨中纺服装城都坐落于即墨西片区,这个区域是名副其实的即墨商贸业重心,因此也不缺少购买力。前几年,这个片区内的新楼盘并不多,新房房源供应量也很少,蓝城玉兰公馆一枝独秀,佳源都市等项目也一直不瘟不火。

从去年年底开始,即墨西加快了推地上市的速度。2019年12月16日,龙湖以1.64亿元竞得即墨通济街道服装市场旁1宗住宅地块搭配1宗商业用地拍卖,占地总面积20829㎡,规划建面61244㎡,住宅楼面地价3500元/平方米。2020年1月17日,中南摘得即墨城西4宗地,4宗地总占地面积187108㎡,规划建面321324㎡,成交总价12.36亿元。

2020年春节前后,几场备受关注的土拍,拉开了地产大鳄争相拿地的序幕,禹州、招商、中南、中冶、中梁、龙湖、荣盛、中冶、万达等知名房企先后落子,即墨西片区又逐渐回归到购房者的视线当中。

目前,即墨西片区是即墨新盘最集中的地方,也是唯一一个短时间内聚集了十多家地产大鳄的片区。已经拿地的开发商陆续开工,一个个住宅项目如雨后春笋般涌出,售楼处也一个接一个,放眼望去,到处都是拔地而起的新楼和作业中的塔吊。

教育资源优势明显,其余配套尚不成熟

即墨较为优质的教育资源大都集中在即墨西片区,像萃英中学、即墨二十八中、德馨小学等,不少选择在这个片区置业的购房者也都是冲着几个学校来的。优质教育资源是稀缺的,目前这几所学校的学位都是有限的,原本片区内就已经有很多常住人口,未来两到三年内,大量新建小区集中交付,是否真的能够满足所有适龄孩子的就学需求,恐怕还是个未知数。

商业方面,即墨西片区就比较薄弱一些。即墨西是城乡接合部,购物、休闲、娱乐等配套尚不成熟,尤其缺少大型的商业综合体。而除了服装批发市场和小商品城之外,中纺服装城等商业体都比较冷清,很多店铺都是关门歇业的状态。

4月28日,即墨商贸城2宗地被万达地产集团有限公司底价竞得,2宗地规划建面28.93万平方米,商住地楼板价4116元/平方米根据出让协议,其中一个地块须建设地上商业不小于8万平方米集中式购物中心,并且整体自持。

据了解,该区域将建万达广场,于6月份正式奠基,按照计划,万达广场预计将在2022年下半年正式开业。整个万达项目由大型商业中心、品质住宅及室外商业街组成,是集购物、休闲、娱乐、居住等多种功能于一体的城市综合体,建成后有望弥补即墨西片区的商业短板。

定位高端,以改善需求的本地客户为主

早前,即墨西片区最具代表性的楼盘就是海信马山新城了。随后,又有即发阳光城、佳源都市、绿城岘山花城等项目相继落地。目前这几个项目的二手房挂牌价都很高,基本都保持在15000元/平方米左右的水平。

经过了几年断档期后,2018年,定位高端改善的蓝城玉兰公馆项目入市,直接将价格拉高至2万元/平方米线上,刷新了即墨房价新高。由于周边并没有与其竞争的楼盘,这个项目卖得确实还不错。直到现在,蓝城玉兰公馆的价格还是居高不下。

不难发现,即墨西片区的大多数楼盘目标都是想走高端路线,不仅售楼处建得很豪华,展示的样板间也很有吸引力。整体来看,基本都是主打改善,户型设计上偏向大面积。这个片区的定价一直以来都比较高,大多数楼盘单价都在15000元/平方米左右,基本可以比肩城阳白云山板块和夏庄板块。

最近,记者来到即墨西片区实地探访,在一楼盘售楼处内,记者发现,一个小时的时间内,仅到访了一组客户。售楼处一位楼盘销售人员也向记者透露,目前客群主要以本地客户为主,几乎没有投资客,都是单纯有改善需求的客户。“即墨西的楼盘定价确实要比其他区域高一些,当然定位也是不一样的。”该销售人员说道。

产品同质化严重，销售压力大

在记者的调查采访中发现,即墨西片区虽然新盘数量很多,房源供应量充足,但去售楼处看房的购房者却并不多。上半年,即墨西片区的新房市场其实已经开始上演激烈的“拉锯战”,“抢客”现象屡见不鲜。除了因为楼盘多,客源少,另外一个很重要的原因就是这个片区各个项目推出的产品都很类似,小高层和洋房,大户型,精装房,同质化严重意味着各个项目互为竞品,库存压力很大。

以南北紧挨着的中南樾府和禹洲朗廷府为例,两个项目均主推小高层和洋房,主力户型都是大户型。其中中南樾府房源面积为124平米至142平米,禹洲朗廷府面积为103平米至171平米。而只有北侧的龙湖天奕项目独树一帜,以183平米和193平米的大平层为主,均价高达18800元/平米。

在实地探访中,记者发现,各个楼盘销售人员的说辞也都有些相似,同样,不少购房者也有这种感觉。市民李女士打算在即墨西片区购买一处改善型的养老房,看了一上午,李女士难以定夺。“位置和配套都差不多,每家户型也都大差不差,现在就再比较一下价格了。”李女士说。

记者了解到,在即墨上半年土地成交居于首位、新房库存量大的市场现状下,即墨西已经有楼盘先行降价,中冶德贤公馆均价在12500元/平方米左右。业内人士预测,下半年,即墨西的新房价格仍有下行空间。