青岛明确新建商品房交付流程 先验房后交费再收房

日前，《青岛市新建商品住宅交付流程指导意见》正式印发。该文件中最大的亮点为明确了先验房后交费再收房的商品房交房顺序，并且要求建设单位在新建商品房交付前必须完成不动产首次登记，保证交房即具备办证条件。

《意见》中，对新建物业交付条件及流程、新建商品房交付条件及流程分别作了明确规定。在新建物业交付方面，明确了建设单位向物业服务企业交付流程为：移交资料—承接查验—办理交接手续，要求物业交付必须承接查验，为后续的物业管理服务奠定了良好的管理基础;在新建商品房交付方面，明确建设单位向买受人交付流程为：提前告知—现场准备—公示资料—核实身份—查检房屋—交接资料—结算面积费用—收取其他费用—办理交接手续， 并且还详细明确了检房的内容及可以暂缓或拒收房屋的情形。

记者了解到，《意见》对购房人的利益实现了最大化保护，明确了什么样的房子可以交、交什么、怎么交、出了问题怎么办等购房群众最关心的问题，并对房屋交付的条件、流程等进行了全面梳理和改革。

首先明确了建设单位在新建商品房交付前必须完成不动产首次登记，保证交房即具备办证条件。所交付新建商品房的供水、供电、供暖、燃气、通信、宽带网络和有线电视等基础设施设备均需要达到正常使用条件;其次是明确了先验房后交费再收房的交房顺序，避免了因先收后验还是先验后收规定不明而引发的各类纠纷;再次是明确了房屋查验的具体内容，至少包括对房屋门窗、阳台、墙体、地面，卫生间等方面的质量检查，以及房屋水、电、气能否正常使用等，通过查验内容的细化，减少了房屋查验环节行为的随意性。

与此同时，《意见》明确了购房人有权暂缓或拒收房屋，并可选择解除商品房买卖合同的场景，比如交付房屋套型与设计图纸不一致、房屋实测面积超出商品房买卖合同约定的误差范围、建设单位擅自变更规划或设计等情况。

《意见》中还提到，建设单位与购房人办理交房手续的同时，应当按商品房买卖合同约定，为购房人提供相关资料，协助购房人办理新建房屋所有权转移登记。交付使用时，新建物业(商品房)存在质量问题，在保修期内，建设单位应当承担保修责任。

据悉，该文件自2021年1月1日起施行，有效期至2025年12月31日。(青岛日报/观海新闻记者 王冰洁)

附：

青岛市新建商品住宅交付流程指导意见

一、总则

(一)为进一步规范新建商品住宅交付行为，明确交付程序，减少交付纠纷，切实维护买卖当事人的合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《无障碍环境建设条例》、《商品房销售管理办法》、《山东省商品房销售条例》、《山东省物业管理条例》、《山东省建筑装饰装修管理办法》、《青岛市城市房地产开发经营管理条例》、《山东省住宅专项维修资金管理办法》、《青岛市房屋专项维修资金管理办法(试行)》等有关法律法规规定，结合我市实际，制定本指导意见。

(二)本指导意见所称的新建商品住宅交付，指国有土地上新建居民住宅小区及商品房的交付，包括建设单位与物业服务企业新建居民住宅小区的交付、建设单位与买受人新建商品房的交付。

(三)本着平等、自愿、公平、诚实信用原则，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同及建设单位与买受人签订的商品房买卖合同是新建居民住宅小区及商品房交付及解决相关纠纷的依据。双方签订前期物业服务合同或商品房买卖合同应审慎、全面，对合同示范文本未尽事宜可签订补充条款进行约定，切实维护双方的合法权益。

二、新建居民住宅小区交付条件及流程

(一)建设单位向物业服务企业交付新建居民住宅小区应当符合下列条件：

1.生活用水纳入城市公共供水管网，并安装分户计量装置;

2.雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统;

3.小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置;

4.在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和用热计量装置;

5.电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位;

6.按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设;

7.小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连;

8.按照规划要求完成项目红线内教育、文化、卫生、人防、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设;

9.按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置及电动汽车充电基础设施建设;

10.按照规划设计要求新建小区完成无障碍设施建设，且与周边已有无障碍设施相衔接，主要包括但不限于新建小区的出入口、道路、配套的休闲娱乐、商业网点、物业服务、政务管理等公共场所出入口等重要部位满足无障碍使用要求。

11.住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施;

12.法律法规规定的其他条件。

如分期建设的，在保证前期交付的买受人的基本生活条件前提下，最迟在最后一期交付时应当具备以上条件。

(二)建设单位向物业服务企业交付新建居民住宅小区流程

1.移交资料。建设单位应当于现场查验20日前在物业主管部门、街道办事处、业主代表监督下向物业服务企业移交下列资料:

(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，人防工程、配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;

(2)共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;

(3)房屋建筑附属设施工程(供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、雨污水、景观、道路等)竣工验收备案资料、准许使用文件或其他相关资料;

(4)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(5)业主名册;

(6)承接查验所必需的其他资料。

建设单位未能全部移交前款所列资料的，应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

2.承接查验。建设单位与物业服务企业对新建居民住宅小区共用部位、共用设施设备进行承接查验。程序如下：

(1)确定物业承接查验方案;

(2)移交有关图纸资料;

(3)查验共用部位、共用设施设备;

(4)解决查验发现的问题;

(5)确认现场查验结果;

(6)签订物业承接查验协议。

3.办理交接手续。建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内向物业服务企业移交具备办公条件的物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备，并办理书面交接手续，完成新建居民住宅小区交付。

三、新建商品房交付条件及流程

(一)建设单位向买受人交付新建商品房应当符合下列条件：

1.房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格,并取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》;完成消防验收或备案;完成人民防空工程竣工验收备案。

纳入我市联合验收的项目，必须联合验收合格;

2.建设单位与选聘的物业服务企业完成了物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作;

3.供水、供电、供暖、燃气、通信、宽带网络和有线电视等基础设施设备在市政配套到位的情况下均达到正常使用条件;

4.业主按规定已缴存房屋维修资金，未售出房屋建设单位已缴存首期维修资金;

5.按规定办理了不动产首次登记;

6.法律法规规定的其他条件。

(二)建设单位向买受人交付商品房流程

1.建设单位在商品房交付前，依商品房买卖合同约定的方式通知买受人关于交付商品房的时限和注意事项。

2.建设单位在交付商品房项目前，要规范设立总平面示意图、房屋楼栋号标识、行驶方向指引及提(警)示等的标识标牌，字迹、图例应清晰。分期交付的，交付工程与在建工程之间应有明显的、有效的隔离设施，不得合用内部道路。

3.建设单位当依据商品房买卖合同及相关法律法规规定于项目交付使用前五日内在交房现场醒目位置公示以下资料，公示期限不得少于三十日。

商品房买卖合同约定及法律法规要求的开发项目各项验收合格和投入使用的证明材料,其中申请了联合验收的项目，对已纳入联合验收内容的事项，可以仅公示联合验收意见书;

(2)涉及建设工程主要使用功能、结构安全和可能对人体健康产生影响的重要建设工程材料的品牌、型号、产品标准、生产厂家等信息;

(3)商品房面积实测绘报告(供业主本人持身份证查询);

(4)物业服务企业承接查验备案或交接情况;

建设单位受理处理商品房投诉的明确渠道及联系方式;施工单位负责保修的工程人员联系方式及保修渠道;

4.交付现场办理流程如下：

(1)核实买受人身份：建设单位在向买受人交付商品房时，应当核验买受人身份(包括多个买受人);买受人本人因故不能亲自到场而委托他人或其他组织代为办理的，建设单位应当核验买受人的书面委托、买受人及代理人双方的身份证明;

查验房屋状况：建设单位应当协助买受人或其委托的他人、其他组织现场按照合同约定的范围、标准逐一查验房屋状况，查验双方应当对房屋交接查验情况予以记录。鼓励建设单位提前组织买受人查验房屋状况，提前协商解决发现的问题。

房屋查验应至少包括以下范围：房屋屋面、外墙(窗)、卫生间等是否渗漏;房屋墙体、地面、顶棚等是否开裂;房屋地面是否空鼓超标，房屋墙面抹灰、墙地砖镶贴是否空鼓;房屋水、电、气能否正常使用;买卖合同上注明的房屋设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符等。

(3)提供相关资料：建设单位应按规定向买受人提供包括住宅使用说明书和住宅质量保证书在内的商品住宅使用手册、《青岛市住宅工程质量分户验收表(户内)》、分户验收“一户一档”电子档案及物业服务指南或手册等。

建设单位对新建的商品住宅统一进行装饰装修的，交付时还应当向买受人提供住宅装饰装修工程竣工图、室内环境质量检测报告。

对纳入建筑信息模型(BIM)技术推广应用范围的房屋建筑工程，在交付纸质资料的同时，应当提供数字版(BIM)住宅使用说明书。

(4)确认房屋建筑面积及结算相关费用：建设单位应当与买受人确认房屋建筑面积，并依商品房买卖合同及补充协议约定结算实测与预测面积差异产生的费用;

收取按合同约定可以提前收取的费用;

办理房屋交接手续。建设单位与买受人办理完前述手续后，应当转交房屋钥匙，并签收房屋交接单，完成商品房的交付。

5.商品房交付过程中存在以下情形的，买受人有权退房：

(1)交付房屋套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的;

(2)商品房销售后，建设单位擅自变更规划、设计的;

(3)经批准的规划变更、重大设计变更未在法定时限内书面通知买受人的;

(4)依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验主体结构质量不合格的;

(5)法律法规规定的其他情况。

6.房地产开发企业应当按照商品房买卖合同的约定按期交付商品房;迟延交付的，应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，建设单位应当及时依商品房买卖合同约定方式告知买受人真实情况和正在采取的措施，并保持与买受人的信息沟通。经催告在三个月内仍未交付的，买受人有权解除合同，房地产开发企业应当赔偿由此给买受人造成的实际损失。买受人应当按照商品房买卖合同的约定，接收符合交付条件的商品房，不得无故拖延或者拒绝接收。

7.建设单位与买受人办理交房手续的同时，应当按商品房买卖合同约定，为买受人提供相关资料，协助买受人办理新建房屋所有权转移登记。

四、相关责任

(一)前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所;商品房基本状况;商品房的套内建筑面积、分摊的共有建筑面积和房屋建筑面积;商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;交付使用条件及日期;装饰、设备标准;供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施、公共设施、公共建筑的交付条件和期限及有关责任;经营性或者非经营性配套公共设施、公共建筑的产权归属;面积差异的处理方式;物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的交纳方式;办理产权登记有关事宜;解决争议的方法;违约责任;双方约定的其他事项。此外，还应当对商品房保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。因新建居民住宅小区及商品房交付而产生的争议由双方协商或通过法律途径解决。

交付使用的新建居民住宅小区及商品房存在质量问题，在保修期内，建设单位应当承担维修责任。建设单位拒绝维修或者在合理期限内拖延维修的，物业服务企业或买受人可以自行或者委托他人维修。维修费用及维修期间造成的其他损失由建设单位承担。

(三)建设单位应当提前进行风险排查与评估，制定包含查验整改、应急预案、管理流程、投诉受理等内容的交付工作方案,确保交付工作顺利实施。

(四)新建居民住宅小区及商品房交付中，涉及工程质量、规划或设计变更、公建配套设施、园林、噪音、排污、消防设施、人防工程、物业管理、特种设备、停车场(库)使用管理、广告与合同内容、税收、收费等问题的，物业服务企业或买受人可向相应的行政主管部门投诉或举报。

五、附则

(一)其他预售房屋的交付流程，可参照本意见施行。

(二)本意见施行前已经签订前期物业服务合同或商品房买卖合同的新建居民住宅小区及商品房的交付行为，原则上按照合同约定执行，也可由合同双方商协一致后参照本意见执行。本意见施行之日尚未签订前期物业服务合同或商品房买卖合同的新建居民住宅小区及商品房交付行为，按照本意见执行。

(三)本指导意见自2021年1月1日起施行，有效期至2025年12月31日。