青岛的房价 真的还是上行线？

新的一年聊楼市的种种数据和现象，我发现大家最关心的还是房价。从统计数据来看，今年呈现的是量价齐微升的局面。主城的置业者，都感受到了新都心-浮山后一线的楼市火热，许多人也因此认为楼市只涨不跌的神话依旧在延续，特别是在有通货膨胀预期的年份里。

真是这样吗？

NO. 1｜壹

对于房价走势的分析，我们来进行一下对比。

2019年，青岛市新建商品房成交141420套。其中，西海岸新区位列首位，成交套数42892套、城阳区以28157套、胶州市成交套数19864套。

主城区，市北区成交6330套、其次是李沧区成交5877套、崂山区成交3489套、市南区成交936套，其中住宅110套。

2020年青岛新房共计成交153394套。西海岸新房共成交46612套、城阳区共成交了24850套、即墨区成交21903套，位列三甲。城阳虽然成交量有所减少，但是价格相比去年提高了不少。在今年上半年，在政策加持下城阳的房价也是一路飙升，均价在1.3万元/平米至1.6万元/平方米之间，这是青岛均价上涨的一个重要原因。

主城区方面，市北区2020年新房共成交7721套、李沧区全年新房共成交5322套、崂山区新房共成交3946套、市南区1000套。虽然李沧有所下降，市北、崂山有明显的增长，而且大家要明白，市北、崂山增长的都是高端住宅和豪宅产品。银丰·玖玺城、佳源华府、金茂府、远洋万和公馆、保利大国璟等高价盘卖得都不错。

仅仅是市内4区TOP50楼盘，11300多套房子就卖了429亿元，这些成交均价29957元/平方米的高端住宅，成为能稳住青岛房价的压舱石。

NO. 2｜贰

2020年年末，许多开发商都在为完成全年任务宵衣旰食时，远洋、银丰早已撞线。而在这两大开发商背后，还有许多我们普通人无法想象的成交。如果盘点其他数据，TOP10的名单里我们很难看到青岛，但是如果看豪宅，青岛颇为亮眼。

数据来自丁祖昱评楼市

青岛2000万至3000万的豪宅销售量，竟然仅仅落后杭州四套，位列全国第六。更让人感到不可思议的是，同比增长率仅次于厦门，位居全国第二位。

1000万以上的豪宅，青岛虽然没有入榜，但是成交也可圈可点。均价2320多万的项目，卖了30套；均价1900多万的项目，卖了128套；均价1170万的项目，卖了113套；均价1100多万的项目，卖了256套。

为什么会是这样？两个原因，一是在一二线房价飙升的情况下，青岛豪宅产品的性价比凸显；二是上半年低息资金，让富豪们看到了资产乾坤大挪移的机会。

黄奇帆说过，中国30%到40%的豪宅产品是被一些公司购得，老板们通过公司买豪宅，一部分为了享受，更多的是作为一种资本工具。

在高端住宅、豪宅成交量增长的情况下，青岛的房产均价只涨了不到两个百分点。此消彼长之间，销售比例占绝对多数的普通商品住宅价格，在过去的一年中是涨了还是跌了呢？

NO. 3｜叁

如果将我们去除房产的金融工具属性，单纯从居住属性出发，房产价值还是在上升通道吗？

我认为有两类房产会给我们参考。第一类当然是二手房。去年青岛的二手房成交量大增。与新房成交热区不一样的是，二手房成交60%集中在市内四区和西海岸，在这种情况下，跌幅达到了3.8%，排在了全国的第二位。

第二个，是法拍房。在11月份的法拍房名单中，我注意到了一套3600万的稀缺豪宅，这个户型在该项目已经没有一手新房在售了。首拍的价格是房子的正常价，但是无人出价。

换句话说，2020年青岛均价能稳住靠得是高端住宅，高端住宅靠得又是2020年上半年宽松的金融政策。除去豪宅的特殊因素，新房价格走势是很明显的。

2021年上来就是两条“红线”，低息资金流入楼市渠道很少了。如果豪宅成交量腰斩，青岛新房均价能不能稳住，就是一个大大问号了。

2021年，价跌量增才是一个合理的走势。当然，降价能卖出量来，这还不是最坏的市场。