即墨楼市诡异回暖，房价降到位了？

很多人都关注到了即墨楼市近期的表现。在经历了去年的“降价”风波后，人们出奇一致的看衰即墨楼市。但转过年来后，表现不温不火，不上不下的即墨，却在3月交出了不错的成交成绩。从数据上看，3月份，即墨的新房成交量呈现递增的趋势，甚至可以与火热的城阳区扳手腕。上周（3.22-3.28）即墨新建商品住宅成交量更是引来一波高潮，单周成交超过600套，仅次于胶南，与年前的“不景气”相比，成绩十分亮眼。

而在线下，置业顾问与售楼处也在用各种途径来烘托销售火爆的局面。

开发商调整节奏，推盘积极性明显提高

由于市场行情看涨，各开发商也一改消极情绪，开始积极推盘来吸引更多客源。

3月15日，位于蓝谷的青岛印象川加推了小高层13号楼，均价1.3-1.4万。

3月28日，华侨城·欢乐莲泉加推了高层产品，面积89-115㎡，整体均价在9000元/㎡。

即墨城西龙湖学樘府项目，洋房8号楼3月初压轴加推，建面110㎡，总价约130万左右，目前房源告急。

同样位于即墨西的荣盛锦绣学府，3月加推了2#、14#小高层，均价1.3万/㎡左右。

中南旗下两盘——中南樾府及中南紫云集均在3月末推新，加推洋房，产品偏向于改善。

位于农大北侧通济街道的金科弘阳集美时光3月底首开，推出了电梯洋房产品，89-113㎡两居三居、均价万元线出头，并且是装修交付。据项目官方发布的海报来看，开盘成交131套，并且在4月起全面涨价。

接下来“银四”市场依然热闹，面对一个阶段性的市场利好，开发商自然会加快销售节奏。旭辉银盛泰星河城 、即墨万达广场、即墨青特城、海信盟旺世家 、首创禧悦学府、国信蓝悦湾、金日君基新天地 都将在4月有新品入市，货量较为充足。产品以洋房、小高层为主，且多为刚需户型。

阶段性购房热，楼市下半场更重要

但即墨楼市真的就这样悄然回暖了吗?或许我们应该把考量的时间拉长到下半年再来看。在火热的行情之下，我们需要更理性的看待市场。

目前正值“小阳春”行情的窗口期，是一个传统的成交高峰期。再加上春节结束后，需求逐渐释放，成交量开始回升。从市场大环境来看，即墨楼市的这一波回温与北上广深等城市的“高温”刺激也有很大关系，产生了关联效应。

但从实际来看，即墨的市场又与这些城市有很大不同。一线城市是供不应求，而即墨则是明显的供大于求。特别是即墨城西板块，饱受库存困扰，所以接下来通过去库存来平衡供需关系尤为关键。开发商或许会根据市场情况来进行弹性定价，但全域涨价的概率并不大。

成交以刚需、刚改为主，低价策略仍奏效

虽然近期即墨的新房成交量攀升，但两极分化依旧严重。从近期来看，依然是是刚需“打头阵”，来助推市场回暖。成交量比较突出的两个项目——城西板块的万科北宸之光、创智新区的恒信风华尚品，走的都是低价策略。特别是恒信风华尚品，11层的精装小高层单价1.1万，明显低于周边竞品的价格。

即墨楼市后劲足不足，仍要打问号

虽然楼市风向转暖，行情看涨，但向上的势头能否维持在一定高度，还需要观望。从微观层面看，即墨进入横盘期长达两年多，投机气氛降温，市场整体以刚需为主，价格也逐渐被夯实，走向理性。未来即墨的市场走势还是取决于取决于购房者的心态及市场供给水平，短期看，以价换量对于大部分项目来说，仍是最好的选择。