退守万元线的即墨蓝谷，会不会成为下一个乳山？

NO. 1｜壹

周一，走出地铁站后，看到有开发商的小蜜蜂依旧顽强地堵在汽车东站出口处发传单。从上周开始，这家本土开发商就加大了在汽车东站周边的拓客力度。

但是，有用吗？

突然，想到了最近炒得很热的乳山海景房的报道。不少业内人说，说是海景房最低跌到了1600元/平方米。我们不能只从一个数字上去分析、对比市场。全面的复盘，我们才能更清晰的认识海景房，认识这个市场。

那是楼市最火的2018年，青岛的房价冲到了最高点，许多开发商此时都已经封盘待涨。青岛东的那个大盘已经卖疯了，旁边的烂尾楼都短暂的粉饰一新，接待来自青岛的看房团。

一个原本做老年理疗仪的哥们，组了一个去青岛东的东的团。实话说真是大开眼界。首先说卖相，很多楼盘不但是现房销售，而且单看环境比青岛要好。不仅仅是观海听涛的纯海景房，而且许多项目前方还有黑松林，这天然氧吧的优势，可以秒杀不少连海都看不到的楼盘。

论画饼，小城新区的开发商胆子更大，饼画得也更有立体感。楼后面有高铁实现京沪直达；国内一流名校引入，全龄化教育；国际一流产业集群的打造，对接国字号战略。

论接待，买不买房都是朋友，中午吃的团餐比旅游团好多了。有鱼有肉有海鲜，胶东人的实在都体现在这顿饭里。

最后一站是WH一个城市运营级的楼盘。前期开发了N多期已经交付。作为准现房交付，感觉比期房更踏实。而且，据渠道商介绍，开发商还有特色管家服务。你要想吃饺子，花几块钱就能邀请物业保姆上门，给年迈的业主调馅包饺子。这种吸引银发族的点子，是不是很贴心？

最让我震撼的，还是营销中心。如果说把银行引入是商业行为，但是办证窗口也在营销中心，足以见到开发商的人脉。

除了没有“青岛”这块城市铭牌以及一些城市级配套，可以说青岛东的东的这几个盘，卖家秀的吸引力都是远超蓝谷楼盘的。

但是，现在他们都凉了，海景房、带着吃大餐的渠道商、现房交付、现场办证、佣人式物业服务等等都没止住房价坠落的速度。

蓝谷，会更好吗？

NO. 2｜贰

如果是2017、2018年，撤市划区和地铁11号线等利好释放，全山东甚至全国都在买蓝谷。什么要素都没空让你考虑，有房子你抢上就算你本事大。

利好兑现之后，板块的优点和缺点就更加明显了。一个北京的朋友，已过不惑年纪，现在开始谋划退休后的生活。根据往日对胶东的印象，首选了蓝谷，问我房价和具体意见。我把目前的价格告诉他，他很兴奋，立即找了个周末来探盘。在北京人的印象中，只要有地铁，地铁能连上高铁，这就没问题。

但是看了俩盘后，他说出了当年本山大叔小品里，老外曾经说得那发人深省的话：

拜拜！拜拜！拜拜了！

最后，这个伙计在威海主城区买了一个新盘，虽然没有地铁，价格比蓝谷高了一些。但是起码周边有威海最好的医院、威海最繁华的商圈，而且肯定有暖气，有网络。

蓝谷大饼画到现在，就是没有依托地铁打造哪怕一个商业、医疗都十分完善的区域。对于市场上仅剩不多的刚需客户吸引不够，只能靠忽悠些现在还财迷心窍的投资客买未来。

这样，怎么能有未来呢？

NO. 3｜叁

今年上半年，即墨放量供地，我们通过克而瑞看一下，这个数据有多恐怖：

个人觉得，放量不是最恐怖的，最恐怖的是这种量在下半年放出来之后，没有一个楼盘能进入正循环。前不久找做数据的朋友拉了一下即墨的成交量，发现许多楼盘月成交量也就20多套，该跑量的刚需盘，卖出了豪宅的量。

在这种情况下，提高渠道商的佣金这饮鸩止渴的事儿要干，但是降价也是在所难免。去蓝谷看一下，原本傲娇要卖一万六七的盘，现在都退守了万元线。一些非核心区的楼盘，降得则更猛。

房子降价卖不动，这个品质自然难以保障。现在蓝谷维权潮就已经此起彼伏。如果给置业者种下了一个低质住区的印象……

作为青岛的区市，蓝谷的房子不至于降到地价以下，但是如果处理不好这些问题，未来十年真得很难很难。