高端住宅太“卷”了！户型、空间、景观都做了大改进 买房多对比！

半岛全媒体记者 江海峰

2022年还剩下最后一个月,房企们进入冲刺业绩阶段。不少开启促销模式,只为博出一张好的成绩单。但记者在调查中发现一个特别的现象:今年卖得好的项目,多数是高端产品。这些产品套总价基本在500万元以上,有的甚至上亿元。而细看这些项目的产品,房企都在忙着在户型、空间尺度、精装修、智慧化上下功夫。行业下行期,产品力,尤其是高端住宅产品力的不断精进,已成为目前青岛楼市中的一个重要特征。

青岛前11个月,高端住宅卖得火

很多人习惯用房价来简单定义什么是高端住宅,觉得价格越高,房子越“豪”。但其实,行业内对高端住宅的衡量标准却更加丰富:贝壳研究院曾将总价1000万元以上、总面积150平米及以上、三居及以上作为北京高端住宅的标准。而在其他城市,机构对高端住宅的定义是:总价在同城区前25%、面积大于全市成交样本平均建筑面积90%、物业费大于2元/月/平米。

青岛一位专注销售高端住宅十余年的置业顾问王经理告诉记者,自己经手过多个知名高端住宅项目的销售。据他观察,近两年的市场变了,真正有价值的房子越来越少。在他眼里,只有那些真正占据社会稀缺资源,在地段、自然景观、人文价值、产品力上具有不可复制性的产品,才是真高端。

如果按这样的标准来看,今年前11个月青岛新建商品住宅项目销售排行榜前10位中,大多数便是真正的高端产品。据卓易数据统计,今年1~11月(11月数据截至11月28日),销售额前10名的项目中,有7个项目成交套均价在500万元以上,其中包括海信君澜、银丰玖玺城、佳源华府、鲁信海曙云霞、瑞源名嘉荷府、海信依云小镇等。这7个项目中,有6个位于崂山区。除此之外的大云谷金茂府、绿城理想之城、森林公园,也均为所在片区知名的改善级楼盘。

产品竞争激烈,户型空间景观都很“卷”

高端客群毕竟有限,这就意味着同区域、差不多价位的产品间,竞争非常大。想要脱颖而出,房企就争相在产品力上下功夫。

从户型上来说,目前主流高端项目基本都是四居室及以上的大面积段产品,三居室都不多见。比如位于麦岛片区的海信君澜,最小面积段为170平米,最大面积达425平米；位于山东头的银丰玖玺城,最小的三居室也有181平米,四居室产品则基本在224平米左右。

光是户型大还不够,还要狠卷空间设计。四南向大面宽、高挑空、LDK一体化、270度宽窗设计、行政套房级主卧、精装交付……几乎是高端项目的标配。比如位于西海岸的万科翡翠长江,便做了这种餐厨客厅一体化的设计,提供了复合型空间。崂山区的君一控股玺园的平墅产品,套总价在1000万元以上,一名置业顾问表示,该产品开间有6.6米左右,层高更是高达3.5米,这样是为了给人们打造更大的空间感,大宽窗能够做到室内270度的采光效果,观景视野更好。此外,10米长的阳台或者南北双阳台设计,也越发常见。

同时,记者还发现,无论是项目位于哪个片区,高端项目在打造景观示范区、园林景观等方面都十分舍得投入。此外,还要配儿童游乐场、年轻人运动场、老人健身场所等全龄化社区配套、超大景观会客厅等,增强居住体验。比如中海在位于市北青科大片区做的中海寰宇时代,开盘后三个月左右,就做出一个1万平米的中央景观示范区,另外还做了一个健身房,供业主平时使用；西海岸的鲁信随珠花园项目,低密度高绿化,不但有超大景观会客厅,还打造了一条造价不菲的玫瑰长廊,种植了美国红枫等多种珍稀树种；西海岸瑞源名嘉荷府项目则要配建一个约10000平米的城市运动公园,全家人的运动健身需求都能满足；有些高端项目甚至还为宠物设置了玩耍区域。

另外,高端住宅在社区会所、物业服务方面也是“卷”。鲁信随珠花园的社区食堂,每日为业主准备早午餐,而银丰玖玺城的会所,连专业琴房都准备好了,此外,高端项目更注重圈层社交,所以平时组织的业主活动也会比较多。

消费需求提升,置业者更注重居住体验

记者探访时,崂山区一高端楼盘的置业顾问告诉记者,其所在的区域周边目前聚集着四五家同档次的高端项目,竞争相对激烈。

“来看房的,多数是35~45周岁的中青年群体,有一定的财富积累,置业多为改善生活品质。但这类置业者通常也会对同区域的楼盘进行对比,不一定最终选择哪一家。”采访中,也有置业顾问表示,除了改善级以上的家庭,也有不少年轻人购置高端住宅,但多数是父母掏钱包。

当然,这部分高端住宅的消费者对产品也有了更多更高的要求。青岛房产网红天团特邀专家张斌表示:“‘三孩'时代的到来,使得改善级以上的人群更加偏爱大户型产品,这样的产品居住体验度更高。而从数据来看,近几年大平层产品比别墅产品更受欢迎。”

“南北通透、动静分离都是最基础的,因为户型大住的家庭成员多,所以家庭共享空间及私人空间都要有所强化；另外,装修档次、物业服务水平也成为这部分人选房的一个重要参考。”崂山区张村河南岸一高端楼盘置业顾问告诉记者。

高端住宅保值度更强 但同质化现象严重

为什么如今高端住宅市场有如此高的热度?

张斌认为,主要是因目前大环境的影响,有一定资金实力的人群,更着眼于固定资产的投资,而优质房产便排在前列。相较于其他类型的投资,优质房产的抗通胀性更高。“当然,还有个重要的原因是,以前500万元在青岛能买套前海的豪宅,近几年,前海几乎没有新楼盘,高端产品开始‘内陆化',同样的房价只能买到主城区偏‘内陆'地带的产品。这一定程度上说明,高端住宅的门槛正在降低,也正因此,不少改善级的人群,也能购买到称心如意的优质产品。”张斌同时表示,房地产税开征的预期下,很多人会产生“以数量换质量”的想法,将多套“老破小”置换成少数资产属性强的高端住宅,这在一定程度上也推动了高端住宅市场的热度。

“但是市场上也开始有一些同质化的产品出现。房企在做每一项改进时,都会进行成本核算。因此,十分突出地区别于其他家的改进,目前市面上并不多,这也使得市场的‘内卷'越来越严重。”青岛房产网红天团特邀专家王玟琳表示,临近年底,冲量是关键,对于房企来说,产品力的品宣也十分重要。“做了好的产品,得让大家知道才行,有强有力的抓手,才能脱颖而出。”